la loi ALUR, entrée en vigueur en 2014, a reconnu et encadré juridiquement les coopératives d’habitants comme un mode de production de logement participatif, durable et solidaire. UTOP, en tant que coopérative d’habitants, a été créée et fonctionne selon les dispositions du Code de la construction et de l’habitation, Livre II, Titre préliminaire, Chapitre Ier (Articles L201-1 à L201-13)¹⁾.

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Les sociétés coopératives d’habitants sont des sociétés à capital variable, régies par :

• le chapitre Ier du titre III du livre II du code de commerce,
• les titres Ier, II, II ter, III et IV de la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération.

Elles peuvent être constituées sous différentes formes juridiques, selon les statuts.

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Leur objet est de :

• Liste à pucefournir à leurs associés (personnes physiques) la jouissance d’un logement à titre de résidence principale,
• Liste à pucecontribuer au développement de leur vie collective.

Pour cela, elles peuvent :

1. Acquérir des terrains ou des droits réels pour construire ;
2. Construire ou acquérir des immeubles à usage d’habitation ;
3. Attribuer la jouissance de ces logements via un contrat coopératif ;
4. Gérer, entretenir et améliorer les immeubles ;
5. Entretenir et animer des lieux de vie collective ;
6. Offrir des services à leurs associés (et, accessoirement, à des tiers non associés).

Un décret en Conseil d’État peut autoriser une dérogation à l’obligation de résider principalement dans l’immeuble de la coopérative.

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Les statuts peuvent prévoir que des tiers non associés bénéficient des services mentionnés au point 6 de l’article L201-2, selon des conditions fixées par décret. Ces opérations font l’objet d’une comptabilité séparée. Le chiffre d’affaires correspondant ne peut excéder un pourcentage du capital social ou du chiffre d’affaires, fixé par décret.

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Les parts sociales ne peuvent être cédées ou remboursées avant l’attribution en jouissance des logements. Un décret peut autoriser des dérogations à ce délai.

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• Le prix maximal de cession des parts est limité au nominal + une majoration liée à l’indice de référence des loyers.
• Toute cession en violation de cette clause est nulle.
• Un associé peut se retirer après autorisation de l’assemblée générale.
• S’il propose un nouvel associé, l’assemblée ne peut refuser que pour motif sérieux et légitime.
• En cas de refus injustifié, le juge peut autoriser la cession ou le retrait dans un mois.

• Le prix maximal est limité au nominal + majoration liée à l’indice des loyers (plafonné par les statuts).
• Ce montant ne peut excéder le prix maximal de cession.

• Peut être prononcée uniquement pour motif sérieux et légitime.
• Le prix de remboursement est limité au nominal + majoration liée à l’indice des loyers.
• L’associé exclu peut saisir le juge dans un mois.

• L’associé démissionnaire, exclu ou cédant ses parts ne supporte pas la quote-part des pertes liées aux amortissements.
• Les sommes versées pour la libération des parts sont remboursées après déduction des charges et frais liés à la démission ou l’exclusion (évalués forfaitairement selon les statuts).

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La coopérative constitue des provisions pour :

• gros travaux d’entretien et de réparation,
• vacance des logements,
• impayés de la redevance.

Ces provisions sont fixées par décret en Conseil d’État.

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Les associés sont tenus de participer aux charges des services collectifs et équipements communs. Un règlement est adopté par l’assemblée générale avant l’entrée dans les lieux, et annexé au contrat coopératif. Il précise les modalités de répartition des charges entre les associés.

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Un contrat coopératif est conclu entre la coopérative et chaque associé avant l’entrée en jouissance. Il confère un droit de jouissance sur un logement et mentionne :

1. La désignation et description du logement et des espaces communs ;
2. Les modalités d’utilisation des espaces communs ;
3. La date d’entrée en jouissance ;
4. L’absence de maintien de plein droit dans les lieux (article L201-9) ;
5. Une estimation des charges pour la première année ;
6. Le montant, la périodicité et les modalités de révision de la redevance, divisée en :

• fraction locative (jouissance du logement),
• fraction acquisitive (acquisition de parts sociales).

Aucun versement ne peut être exigé avant l’entrée effective en jouissance.

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Les héritiers ou légataires disposent de 2 ans pour signer un contrat coopératif.

Quelle que soit la cause (retrait, exclusion, décès non suivi…), la perte de la qualité d’associé entraîne :

• la cessation du contrat coopératif,
• la perte du droit de jouissance.

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La coopérative procède périodiquement à une révision coopérative — examen de sa situation technique, financière et de sa gestion — selon des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

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En cas de dissolution, après extinction du passif et remboursement du capital, l’actif net subsistant est dévolu :

• à d’autres coopératives d’habitants,
• à une union les fédérant,
• ou à un organisme d’intérêt général aidant à leur financement ou garantissant l’achèvement de la production de logement.

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Les articles 16, 17 et 18 de la loi de 1947 (statut de la coopération) ne s’appliquent pas aux coopératives d’habitants, sauf dérogation spécifique.

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Des parts sociales en industrie (correspondant à un apport travail) peuvent être souscrites :

• lors de la construction, rénovation ou réhabilitation du projet,
• sous réserve d’un encadrement technique et d’un nombre minimal d’heures.

Le nombre d’heures est fixé en assemblée générale par vote unanime. Ces parts :

• doivent être intégralement libérées avant la fin des travaux,
• sont plafonnées au montant de l’apport initial,
• concourent à la formation du capital social,
• sont cessibles ou remboursables après 2 ans de libération totale (déduction faite des coûts liés à l’apport travail).

Un décret en Conseil d’État définit les conditions d’application et le nombre minimal d’heures.